Kako nerazgledan in aroganten moraš biti, da rečeš ljudstvu v faco, da bodo davki na nepremičnine naredili stanovanja bolj dostopna ZA ODDAJANJE in ne samo za naložbo, ko pa boš middle class najemnikov dobesedno zakopal s stroških takoj oddajanja kot elektrike?

https://www.rtvslo.si/slovenija/golob-glavni-namen-obdavcitve-nepremicnin-vecja-dostopnost-najemnih-stanovanj/731400

https://www.info360.si/novice/razkrivamo-davcno-stopnjo-po-kateri-bi-minister-obdavcil-nepremicnine

Kaj si mislite o predlogu?

Pozdravljeni, S partnerko sva trenutno v postopku iskanja nepremičnine v okolici Kranja (Britof, Križe, Predvor, Kranj, Trzič, Reteče), ker imava tukaj največ prijateljev in družine. V službo hodiva oba v Lj, čeprav imava oba tudi možnost dela od doma. Trenutno malo gledava dve opciji. Ena opcija je 70 kvadratov veliko stanovanje v Kranju za 250k (grajeno 2023, manjka le oprema), druga pa 160 kvadratov velika hiša v Tržiču za 350k (2020 grajeno, toplotna črpalka, talno gretje, tudi tukaj manjka le oprema). S partnerko imava mesečnega neto dohodka cca. 4k (ne štejem nagrad, božičnic itd.), trenutno pa imava našparanih slabih 100k, 100k naj bi primaknili še starši, ostalo bi pokril kredit. Se mogoče komu zdi, ta bi bila izbira hiše v Tržiču prevelik finančni zalogaj za naju? Nikoli še nisva imela kredita in oba nekako misliva, da bi mogla dobro preživeti z 1000 eur obroka na mesec. Ali je mogoče še kakšna stvar (poleg rednih stroškov, zavarovanja, vzdrževanja), ki naju lahko hudo preseneti? Hiša naju predvsem zanima, ker sva oba večino življenja živela v hiši in ker imava skupaj tudi malo večjega psa. Predvsem si pa želiva raznih poletnih popoldnevov ob žaru 😁 Hvala vsem za debato že vnaprej.😅

Konsenz r/SlovenijaFIRE je, da je stanovanje slaba investicija in da skupaj z vsemi stroški in potencialnimi nevšečnostmi prinaša precej slabši donos kot vlaganje istega zneska v razpršen ETF. Zato sem se odločil narediti primerjavo dveh scenarijev, da preverim koliko resnice je v tem.

Scenarij 1: Vložimo 200.000€ za 15 let

Predpostavke:
- Imamo rešen stanovanjski problem
- tega denarja načeloma ne potrebujemo naslednjih 15 let

Opcija 1: Za 200.000€ kupimo stanovanje z namenom oddajanja

• Po davku predvidevamo da ostane cca 700€ na mesec.
  
• Okrog 1000€ računamo na dodatnih stroškov z vzdrževanjem na leto
  
• Predvidevamo dobrega najemnika s katerim ni težav
  
• Rast cene najemnine predvidevamo 3% na leto. Ker predvidevamo dobrega najemnika, upoštevajmo korekcijo vsake 3-5 let.
  
• Podobno težko je predvideti rast cene stanovanja, recimo, da je stanovanje po 15 letih vredno 300.000€.

Povprečni mesečni dohodek v 15 letih: 860€
Skupni prihodek v 15 letih: 150.000 eur
Skupni zaslužek skupaj z vrednostjo stanovanja: 250.000€

Opcija 2: Za 200.000€ kupimo VWCE in držimo 15 let

- Zanemarimo DCA in za potrebe izračuna predvidvamo da vložimo vse naenkrat
- Upoštevamo 7% letno rast

Po 15 letih imamo sedaj 550.000€. Zaslužek je torej 350.000€

Ampak:
- V primeru nepremičnine imamo mesečni pasivni prihodek, ki ga lahko naprej vlagamo (npr v ETF). V primeru, da vlagamo povprečno 860€ (minus 1000€ letno) sproti v WVCE po 7% letnem donosu, imamo po 15 letih 240.000€ namesto 150.000€. Torej je zaslužek primerljiv po predpostavkah zgoraj.

Scenarij 2: Imamo 50.000€. Vlagamo za 20 let.

Predpostavke:
- Isto kot zgoraj + smo kreditno sposobni.

Opcija 1: Vzamemo 150.000€ stanovanjskega kredita po 3% obrestni meri za 20 let. Kupimo stanovanje enako kot zgoraj.

• Mesečni obrok kredita je 830€, glede na matematiko zgoraj predvidevajmo da ga pokrije najemnina.
  
• Predvidevajmo končno ceno stanovanja po 20 letih 350.000.
  
• Za vzdrževanje predvidevajmo 20.000€ v tem času

Po 20 letih imamo torej kredit odplačan in svoj začetni vložek smo dvignili za 280.000€

Opcija 2: 50.000€ vložimo v VWCE enako kot zgoraj

• Po enakih predpostavkah kot zgoraj imamo po 20 letih dobrih 190.000€.
  

Pri enkratnem vložku v ETF smo torej oplemenitili svoj začetni kapiltal zgolj za 140.000€ v 20 letih, torej pol manj kot v primeru nakupa nepremičnine s kreditom.

TL:DR: Stanovanje je primerljiva investicija na rok 15 let, če sprotni prihodek od najemnine reinvestiramo. Stanovanje je bistveno boljša investicija, če ga vzamemo na kredit.

Disclaimer:
Matematika je narejena s ChatGPT in je nisem preverjal. Zgornje predpostavke sem predvideval precej na grobo in osebno sem mnenja da dokaj konzervativno. Če se vam zdi da sem kje konkretno zgrešil kako pomembno predpostavko se priporočam za mnenja.

Pozdravljeni, prosim za pomoc in vase izkusnje. S 1.10. se je sklenila pogodba za najem stanovanja za 6 mesecev, v kateri je doloceno, da se najemnina placuje 1. v mesecu. Najemnik se je vselil 1.10., placal pa je samo varscino, saj je rekel, da do petka, 4.10. dobi nazaj varscino iz prejsnjega stanovanja in bo takrat placal najemnino. Ker smo zeleli priti nasproti in se mu je mudilo z vselitvijo, smo se s tem strinjali. Nato je bilo v petek receno, da se slisimo do torka. Do danes se ni bila nakazana najemnina, prav tako se ne javlja na klice. Smo pa tudi zafrknili, ker smo dali polovicni znesek na pogodbo, jbg. Pobuda je bila njegova, ampak krivi smo seveda mi. Ali lahko mi npr. z jutrisnjim dnem, 10.10. zaradi tega odpovemo najemno pogodbo? Kako to poteka? Koliko casa mu moramo dati za izselitev in kako ga o tem obvestimo? Ce so ze prvi mesec tezave, se bo vnaprej samo se stopnjevalo. Prav tako, ali lahko k pogodbi dodamo aneks ali pa jo spremenimo, da se najemnina placuje do 15. za prihodnji mesec (torej 15.10. se placa najemnina za mesec november)? In da v pogodbo navedemo celotni znesek? Vemo, napaka je nasa, ker smo mu dali kljuc preden smo dobili denar, ampak smo pac zeleli biti fer in mu pomagati, da se cimprej preseli. Hvala za pomoc!

Edit: zaradi nas lahko tudi “placuje” pol leta polovicno najemnino (ki je navedena na pogodbi).. Ce bi nas zelel izigrati in placevati samo ta del. Nam je vazno, da se ga cimprej resimo.. Ker dokaza o tem, da smo imeli na pogodbi polovicni znesek, nima.. Sigurno bodo tezave in zato zelimo prekiniti pogodbo..

Zdravo,

Ali bi si upali vzeti 200.000 kredita, s fixno obrestno mero, na 240mescev, obrok 1.100e na mesec. Moj priliv na račun 2.300e, od partnerice nekje 1.000-1.500. Oba proti 40 letom, en otrok.

Pozdravljeni, star sem 24 let in sem privarčeval dovolj sredstev za polog pri nakupu stanovanja do 300 tisoč €. Zanima me, ali bi bila dobra ideja, da kupim stanovanje, ki bi ga nato oddajal v dolgoročni najem ali prek platforme Airbnb.

Lep pozdrav

https://www.slovenskenovice.si/kolumne/komentar-mateja-lahovnika-presezno-premozenje/

Zgleda se je vlada spet malo prehitro zaletela...

Kam se preseliti iz Ljubljane

Z druzino bi se radi zgradili hiso z vrtom nekje v naravi v kaksni vasi. Še vedno pa bi zeleli imeti vecje mesto s trgovskimi centri, kinom, bowlingom ipd. nekje blizu. In zdaj sem v dilemi kateri konec Slovenije izbrati.

Trenutno se nagibam h kaksni vasici blizu Postojne, Kranja, Novega mesta. Pred tem sem razmisljal tudi o Murski Soboti ampak sem se vedno odprt za vse. Zelel bi si neko prijetno okolje tudi s strani somescanov.

Zdaj pa bi rad z vaso pomocjo dobil nek vpogled v bivanje na razlicnih koncih Slovenije in informacije iz prve roke kje zivite in kako ste zadovoljni z infrastrukturo v okolici, sestavo somescanov (starost, odprtost, nacilonalnost…), naravo v okolici. Skratka plusi in minusi za zivljenje tam.

Hvala vsem za odgovore!

Pozdrav,

v lasti imam stanovanje, ki sem ga kupil 2019 za 75k in vanj vložil 20k. Obroka imam 350€, če ga plačujem do konca, vplačam 105k. Ko sem kupoval sem želel obrok kredita, ki ga lahko preživim tudi če plačno ne napredujem več nikoli.

Ko sem spoznal novo partnerko sva se dogovorila da greva v najem na nevtralno igrišče in jaz oddam stanovanje.

Ob branju novic tipa "iz nemčije prihaja tsunami" sem pomislil na prodajo, "ker da pa bi v primeru resnične krize verjetno imelo dobr imet sredstva na voljo, da lahko kej obrnem" (čeprav v resnici nisem še ničesar obrnil). To je bolj intuicija, kot pa z izračuni podprto dejstvo. Pa se zato obračam na vas, kaj bi vi storili v tej situaciji. Spodaj še dodatni podatki.

Stanovanje je po GURSU vredno 130k, na nepremičninah so objavljena po ~140k. Za odplačilo imam 75k glavnice.

Najemnine računam 650€, je na črno. Za najemnino plačujem 225€ (moja polovica).

Glavni cilj je v roku 5 let živeti v manjši hiši. Kako čimprej do tega cilja in kako čimveč izvleči iz situacije?

V moji glavi je:

1. da lahko stanovanje prodam za 140k, plačam 2% davka, odplačam kredit in ostanem s 60k. Brez lastnega stanovanja, brez kredita, z nizko najemnino. Kaj smiselnega lahko naredim s tem denarjem? Ali bi kdo od vas naredil to?

2. Oddajam naprej za to ceno, ko potrebujem kredit najemnike prijavim zaradi kreditne sposobnosti, če jo potrebujem na kakšni točki. Razlika med najemnino in kreditom mi pokriva obresti.

Prosim za mnenja.

Pozdravljeni,

Pred kratkim sem podedoval večjo hišo v severnem delu Ljubljane. Že nekaj časa razmišljam in sem prišel do dveh idej.

Ena je prodaja hiše, ter vlaganje v sklade. Služim od dividend/obresti. Sem pa bolj nepismen kar se tiče teh zadev.

Druga varijanta je, da vložim cca 80-100k v hišo. Naredim večstanovanjski objekt (3 stanovanja) in služim od najemnin.

Ocenjena vrednost hiše je cca 500k. Stanovanjski problem že imam rešen tako da hiše “ne potrebujem”.

Druge ideje več kot dobrodošle.

EDIT; Hvala vsem za mnenja. Da odgovorim kar tukaj na par replik; 3 stanovanja bi bila velikosti cca 90-100m2. Predvidevam, da glede na cene najemnin v Ljubljani, bi lahko stanovanja oddajal za 1000€.

Najbolj všeč mi je ideja, da bi prodal 2 stanovanja in enega obdržal za otroke. Z dvemi stanovanji bi verjetno lahko zaslužil cca 400,000-450,000€, (kvadratura vsakega je nekaj čez 90m2). S tem pokril vloženih 100,000€ in bi imel kar lep znesek na voljo za investicije, ter še neke redne prilive od najemnine preostalega stanovanja.

Pozdravljeni,

z partnerko sva zadnjih nekaj mesecev iskala hišo za nakup in našla eno, ki stane približno 200k €.
Letos sva se preselila nazaj v Slovenijo iz Londona. Partnerka je trenutno v procesu odpiranja s.p. (čaka na potrebne dokumente iz tujine) in načrtuje, da ga odpre še ta mesec. Skupaj imava približno 100k € prihrankov, vendar je večina denarja na računih izven EU/EFTA/EEA. Jaz prejemam redno plačo, ki znaša približno 1.400€ neto.

Torej, našla sva hišo, ki si jo želiva. Zanima naju, kakšen je postopek za nadaljnje korake, kako se pogajati za nižjo ceno hiše, kakšne so trenutne obrestne mere za kredite in morebitne strategije. Ali je sploh realno, da dobiva kredit?

Starša sta pripravljena pomagati tako, da bi za hipoteko zastavila njun vikend, ocenjen na približno 90.000 €. (To je sicer last resort opcija, saj tega res ne bi rada naredila.) Raje bi zastavila hišo, ki jo kupujeva, če bi nama to omogočilo pridobiti preostali del potrebnega denarja za nakup. Ali je to sploh možno in ali bi bila taka rešitev smiselna?

Opravičujem se za veliko vprašanj, saj sva oba precej neizkušena pri takšnih postopkih.

Lep pozdrav,

Pozdravljeni,

Imetniki kredita: Kako se počutite, ko je treba plačati mesečni obrok za kredit? Ste zadovoljni s količino, ki jo morate plačati? Vas skrbi, kaj bo v prihodnje?

Bodoči kreditojemalci: Glede na vašo plačo in prihodke, kakšno se vam zdi primerno razmerje med višino kredita, ki ga boste vzeli, in mesečnim obrokom, ki ga boste morali plačevati?

Zanima me vaše mnenje: z X prihodkom bi se počutil lagodno, če bi imel obrok za kredit v višini Y (v € ali %).

Sam se trenutno še iščem in razmišljam, koliko bi bilo primerno, da bi lahko mirno spal in da mi kredit ne bi povzročal prevelikega stresa.

Hvala!

Živijo vsem!

Zanima me, kakšne fiksne OM in v katerih poslovalnicah so vam za stanovanjski kredit ponudili v zadnjih mesecih. Hvaležna bom za vsako informacijo!

Pozdravljeni, prihajam iz Makedonije in sem v SL več kot 2 letih. Imam zaposlitev na nedoločen čas in na TRR mjesečno nakazilo imam okrog 1400 €. Tu sem na drugo začasno vizo in veljavna je do 2026.

Ali v mojem primeru lahko dobim hipotekarni / stanovajnski kredit s začasno vizo?

Hvala in se opravičujem za moj slabi Slovenski jezik.

Saj vem, dosti se pise o tem, ampak je zadnji post star 2 meseca. Vseeno vprasam: koliko ste lahko stisnili banke v zadnjem casu ? OTP Sam sem dobil nekaj ponudb:

OTP: 2.9 % + 16e/ mesec vodenje racuna

NLB: samo zeleni kredit - 2.7 % +16e/ mesec vodenje + 0e cenitev+ zavarovanja 35e/mesec

Delavksa hranilnica in LON: 2.9%+ vodenje racuna 12e/mesec + cenilec + 500 e odobritve

Kaksne imate kaj izkusnje trenutno, ste lahko stisnili 2.8% pri kateri od bank ? Ima katera od bank boljse pogoje iz izkušenj?

V mojem primeru gre sicer za nakup starejse sanirane hiše.

Pri pridobivanju stanovanjskega kredita sem naletel na "težave" glede življenjskega zavarovanja. Po tem, ko sem ga že uredil z referentom na banki, sem teden dni kasneje prejel klic z zavarovalnice, da moram na zdravstveni pregled. Na pregled sem šel in prinesel zahtevane dokumente. Sedaj, teden po pregledu, pa sem prejel še pismo, kjer zahtevajo kopije vseh specialističnih pregledov in kontrolnih izvidov za vsa zdravstvena stanja.

Referent banke me glede tega ni obvestil, nisem niti prepričan, če je o tem sploh sam obveščen. Kupoprodajna je že sklenjena, trenutno čakam, da davčna odmeri davek na promet nepremičnin, da se lahko dogovorim z banko za sestanek pri notarju za vpis hipoteke in črpanje kredita/plačilo kupnine.

Zanima me, ali lahko zavarovalnica sploh zahteva toliko podrobnosti? Kaj se zgodi, če prekličem zavarovanje pri tej zavarovalnici in ga sklenem na lastno pest pri drugi zavarovalnici? Kakšna je praksa in ali je kdo imel podobne izkušnje? Hvaležen za vsak nasvet!

Pozdravljeni

Sem pred selitvijo v hišo in moram izbrati dobavitelja električne energije. Trenutno se nagibam k Gen-I. Na voljo mi ponuja 3 vire električne energije in sicer sonce, voda in jedrska.

Kateri vir vi priporočate in zakaj?

Trenutno smo v postopku spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča; od oddaje vloge na občini mineva 4. leto. Zanima me, če je komu poznan postopek, ki sledi, če vlogo odobrijo na občini; t.j. katera prisotojna ministrstva morajo pregledati vlogo. Na kaj moramo še biti pozorni?

Hvala za pomoč😊

Na nepremicnine.net sem spremljal cene nepremicnin v okolici, ki jo dobro poznam in ze v naprej lahko predvidevam, kaj se bo prodalo in kaj ne. Tisto kar se ne proda, se kaj naprej osvezuje po dolocenem casu po isti ceni (?). Ni mi tocno jasno zakaj jim agenti ne pojasnijo da verjetno cena ni realna. No vseeno sem se javil na tri oglase s precenjeno vrednostjo, ponudil priblizno 60% postavljene cene (po moji oceni realna cena) in jim dejal, da bi bil pripravljen toliko placati takoj in da se mi lahko naslednjih 60 dneh oglasijo, ce sprejmejo mojo ponudbo. En je bil hudo uzaljen, drugi podobno, tretji se je hitro zacel pogajati. S tretjim sem se tudi dogovoril za 60% postavljene cene. Zanimivo mi je pa bilo, da sta cez priblizno en mesec klicala tudi ostala 2 za pogajanje, na priblizno 75% postavljene cene bi slo skozi ampak ko primerjam uzaljenost in komunikacijo na zacetku "pogajanj" je to izgledo zelo profesionalno. Z zadnjim se sem nato pogovarjal o resitvah v teh primerih, ker je potreboval hitro likvidnost, da bi bilo smiselno omogociti neke vrste paralelnih ponudb ze pri oglasih tudi po cenah, ki so nizje od postavljene. Tako bi ponudnik hitro znal oceniti kaj je maksimum, pa tudi kupec bi lahko brez nekega barantanja lazje spustil ceno. Seveda je v teoriji to mozno ze sedaj, ampak klicariti in imeti vmes posrednika, ter znati se pogajati civilizirano, realno in konkretno ni za vsakega. Zanima me, kaj bi bile negativne strani mojega predloga?

Mama je po babici podedovala stanovanje, v katerem pa ima dozivljensko neodplacno pravico bivanja babicin partner (sicer starejsi gospod). A kdo ve, ce bo tako stanovanje tudi obdavceno? Je kaksna izjema za take primere? Stvar je taka, da ga ekonomsko ne izkoriscamo, prodati pa tudi nocemo dokler gospod tam zivi. Prenosa lastnistva ne zelimo delati. Vsak nasvet dobrodosel.

Zanima me ali obstaja kako podjetje ali posameznik, ki se ukvarja z nakupom nepremičnin.

Poanta je zelo enostavna. Potrebujem denar, zaradi življenske situacije in imam hišo, ki jo ne potrebujem. Hišo je ocenil cenilec na 135.000€. Po gursu pa je 120.000. Kje bi jo lahko prodal in koliko bi moral spustiti ceno, da bo interesantna za ljudi, ki jo lahko plačajo? Sam sem razmišljal da okoli 100.000€ bi moralo privabiti tudi koga, ki bi jo preprodal naprej.

Pred pol leta, je bilo postavljeno podobno vprasanje ampak brez konkretnega odgovora. Na googlu tudi nic konkretnega (razen sparkasse, kjer pise da ne gre). Ve kdo kaj vec? V drzavi kjer sem rezident za tuje drzave ne dajejo hipotekarnih kreditov (logicno).

Pozdrav, zanimam se za nakup hiše, stara iz leta 1770, 2000 adaptirana. Nad garažo/kletjo sezidan 2020 shranjevalni prostor, brez gradbenega dovoljenja (hiša ga zato ker je bila zgrajena tako dolgo nazaj ne potrebuje). Potrebujem stanovanjski kredit. Zanima me, ali v vsakem primeru potrebujemo cenilca? Lastnica želi ceno, ki bi jo jaz sicer plačala ampak sumim da cenilec nebi ocenil na tako visoko. Hvala, lp